Verhuurd vastgoed (ver)kopen? Dit moet je weten over zittende huurders

De verkoop van verhuurd vastgoed vraagt om een andere aanpak dan de verkoop van een leegstaand pand. De aanwezigheid van een zittende huurder heeft invloed op de juridische positie, de waarde van het object en de doelgroep van potentiële kopers. Voor vastgoedinvesteerders is het essentieel om te begrijpen wat de mogelijkheden en beperkingen zijn bij (ver)koop in verhuurde staat.

Koop breekt geen huur: dit zijn de uitgangspunten

Wanneer een woning of bedrijfspand wordt verkocht terwijl er een huurder in zit, blijft de huurovereenkomst in stand. De koper neemt de rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder over. Dit betekent dat de huurder niet hoeft te vertrekken en dat de bestaande afspraken over huurprijs, duur en onderhoud blijven gelden.

De hoofdregel luidt: koop breekt geen huur. Voor zowel particuliere als zakelijke huurcontracten is deze regel wettelijk vastgelegd. Een koper van het object moet dus bereid zijn om de huurovereenkomst voort te zetten zoals die is overeengekomen.

De impact op de waarde van het pand

De aanwezigheid van een huurder heeft direct invloed op de waardering. Enkele factoren die hierin meespelen:

• Duur en type van de huurovereenkomst
• Hoogte van de huur ten opzichte van de markthuur
• Betrouwbaarheid van de huurder
• Onderhoudsstaat van het pand
• Doelgroep van potentiële kopers

In veel gevallen geldt: een object met een goed renderende huurder is interessant voor beleggers. Maar als de huuropbrengst laag is of de huurder moeilijk benaderbaar, kan dit het verkoopproces vertragen of de prijs drukken.

Kun je als eigenaar de huurder laten vertrekken?

Hoewel een huurder niet verplicht is om te vertrekken bij verkoop, zijn er enkele legale mogelijkheden waarmee een eigenaar het object toch leeg kan aanbieden:

1. Huur opzeggen bij tijdelijke contracten
Als het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst, zoals een model voor bepaalde tijd, kan de eigenaar tijdig opzeggen tegen het einde van de afgesproken periode. Daarbij gelden strikte regels voor termijn en communicatie.

2. Wederzijds beëindigen van het huurcontract
In sommige gevallen is het mogelijk om in overleg met de huurder tot een vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst te komen. Dit kan gepaard gaan met een verhuisvergoeding of andere afspraken. Deze benadering vraagt zorgvuldige communicatie en goede vastlegging.

3. Huur beëindigen via de rechter
Bij structurele wanprestatie, bijvoorbeeld ernstige huurachterstand of herhaald overlastgevend gedrag, kan beëindiging via de rechter worden afgedwongen. Dit is een intensief traject en alleen aan de orde bij gegronde redenen.

In de praktijk blijkt dat vrijwillige beëindiging op basis van overleg het vaakst leidt tot een werkbare oplossing. Daarmee ontstaat voor de eigenaar de ruimte om het pand in leegstaande staat te verkopen, wat de interesse van kopers kan vergroten.

Heldere communicatie cruciaal is

Onrust bij huurders rondom een verkoop kan leiden tot weerstand, verminderde medewerking of zelfs betalingsproblemen. Daarom is het belangrijk om tijdig en transparant te communiceren over de plannen. Dit voorkomt misverstanden en bevordert het verloop van het verkoopproces.

Hoe Reanex ondersteunt helpt bij de verkoop

Reanex begeleidt beleggers bij de verkoop van verhuurd vastgoed, inclusief situaties met zittende huurders. Wij analyseren de huurpositie, adviseren over de optimale strategie en voeren indien gewenst overleg met huurders over beëindiging van de huurovereenkomst.

Wilt u weten hoe u uw vastgoed het beste kunt verkopen, met of zonder huurder? Neem contact met ons op via reanex.nl en ontdek hoe wij u professioneel begeleiden bij elke stap van het traject.