Slim verhuren begint met grip op de puntentelling: wat u als vastgoedeigenaar moet weten over het Woningwaarderingsstelsel (WWS)

Voor vastgoedinvesteerders en verhuurders is rendement belangrijk — maar dan wél binnen de grenzen van de wet. Eén van de meest bepalende regels in de Nederlandse huurmarkt is het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Toch zien we in de praktijk dat dit systeem regelmatig onderschat of verkeerd toegepast wordt, met financiële en juridische risico’s tot gevolg.

In deze blog leggen we uit hoe de puntentelling werkt, waarom het belangrijk is voor uw portefeuille en hoe wij u kunnen helpen om uw vastgoed optimaal én correct te positioneren in de markt.

Wat is het Woningwaarderingsstelsel (WWS)?

Het Woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem dat de overheid hanteert om te bepalen wat een woning waard is in huurpunten. Deze puntenscore bepaalt of een woning onder de gereguleerde huursector (sociale huur) valt of geliberaliseerd is (vrije sector).

Belangrijk: woningen met minder dan 144 punten (2025-norm) vallen onder de sociale huurgrens, inclusief maximale huurprijs. Woningen met 144 punten t/m 186 punten vallen in de middenhuur. Woningen vanaf 187 punten vallen in de vrije sector en mogen marktconform verhuurd worden.

Voor vastgoedeigenaren betekent dit concreet: de puntenscore bepaalt het rendement in uw verhuur objecten.

Hoe worden punten toegekend?

De overheid hanteert objectieve criteria om het aantal punten van een woning vast te stellen. Hieronder de belangrijkste onderdelen:

1. Oppervlakte | Hoe groter het gebruiksoppervlak, hoe meer punten. Een grotere woning levert dus direct meer ruimte op voor huurprijsoptimalisatie.

2. Voorzieningen | Een woning met eigen keuken, badkamer, meerdere slaapkamers en buitenruimte scoort aanzienlijk beter in het WWS. Het upgraden van voorzieningen is vaak relatief goedkoop en levert structureel meer punten op.

3. Energieprestatie | Woningen met energielabel A of B ontvangen extra punten. Dit is niet alleen goed voor de score, maar ook aantrekkelijker voor huurders en verlaagt het risico op leegstand.

4. WOZ-waarde | Sinds enkele jaren speelt de WOZ-waarde ook een rol in het puntenaantal. Met name in gebieden met hoge WOZ-waarden kan dit helpen om een woning sneller boven de liberalisatiegrens te tillen.

5. Ligging en overige factoren | Denk aan monumentale status of geluidsbelasting. Deze factoren zijn minder beïnvloedbaar, maar spelen op de achtergrond wel mee.

Wat betekent het voor uw rendement?

Het verschil tussen een woning met 143 punten en 144 punten is aanzienlijk. Onder de sociale huurgrens bent u gebonden aan een maximale huurprijs (in 2025: ca. €879,66). Boven de 144 t/m 186 punten valt u woning in de middenhuur  —  boven de 186 punten valt de woning in de vrijsector en mag u zelf de huurprijs bepalen uiteraard binnen redelijke grenzen van marktwaarde.

Dit verschil betekent in de praktijk:

• Honderden euro’s per maand verschil in huurinkomsten
• Meer flexibiliteit in huurvoorwaarden
• Minder overheidsregels en toezicht

Een strategische investering in verbeteringen kan dus snel terugverdiend worden. Maar alleen als u de puntentelling optimaal benut.

Zelf berekenen of laten doen?

Natuurlijk kunt u met de puntentelling aan de slag via tools zoals de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Maar zoals vaak in vastgoed: de details maken het verschil. Kleine verbeteringen of vergissingen in de telling kunnen doorslaggevend zijn in het wel of niet behalen van de vrije sector-status.

Daarom adviseren wij: laat de puntentelling professioneel uitvoeren — als onderdeel van een bredere rendementsanalyse van uw portefeuille.

Wat als de puntentelling niet klopt?

De gevolgen van een onjuiste inschatting kunnen groot zijn:

• Terugvordering van te veel ontvangen huur
• Boetes of sancties van de gemeente
• Aantasting van uw rendement én reputatie

Huurders kunnen eenvoudig een toetsing aanvragen bij de Huurcommissie. Dit gebeurt steeds vaker, mede door de toegenomen aandacht voor betaalbaarheid. Een foute inschatting is dus een risico dat u eenvoudig kunt voorkomen.

Wat kan Reanex voor u betekenen?

Als specialist in vastgoedoptimalisatie helpen wij eigenaren en investeerders om:

• De puntentelling per object of portefeuille nauwkeurig in kaart te brengen
• Strategisch te adviseren over aanpassingen die woningen boven de liberalisatiegrens kunnen tillen
• Te zorgen voor compliance met alle regelgeving, zodat u zorgeloos kunt verhuren
• Daarnaast begeleiden we bij het vastleggen van huurprijzen, het opstellen van huurcontracten en het communiceren met huurders en instanties.

Kortom: wij zorgen dat uw vastgoed rendeert én voldoet aan de regels.